Ипотека

Грозит ли потенциальным заемщикам дефицит жилья эконом-класса

При доскональном рассмотрении аналитических обзоров по рынку жилья ведущих экспертов и крупных профильных компаний сегодня можно сделать несколько главных выводов. Во-первых, на рынке недвижимости период стагнации сменился постепенным ростом отрасли. Это видно и из статистики продаж квартир, и из отчетов застройщиков. «Экономические и законодательные предпосылки для восстановления первичного рынка уже сформировались, – подтверждает Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН. – Преодолен кризис доверия между банками и застройщиками, появляются ипотечные программы для компаний, работающих в сфере жилищного строительства, и для покупателей первичного жилья».
 
Во-вторых, самым большим спросом у населения, как и в докризисный период, пользуется жилье эконом-класса – самое доступное в плане цены и ипотечных программ. «Среди покупателей по-прежнему наибольшей популярностью пользуются квартиры в панельных домах улучшенных серий расположенные в спальных районах города, – констатирует Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ». – Именно на данную категорию жилья приходится львиная доля всех сделок купли-продажи и основные ценовые приросты». В то же время за прошедшие сложные для застройщиков кризисные полтора года разработка и начало строительства новых объектов практически не велись.
 
Соответственно, возникает закономерный вопрос: будет ли рынок жилья крупных городов ощущать дефицит квартир эконом-класса, скажем, через полгода-год, когда реализация уже имеющегося жилья подойдет к концу, а новые объекты еще не будут введены в продажу. «Одним из основных трендов сегодняшнего рынка новостроек можно считать постепенное вымывание объектов наиболее дешевого сегмента, – развивает тему Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Сегодня самые высокие темпы продаж наблюдаются в сегменте эконом-класса, где по наиболее удачным проектам продажи достигают 170–200 квартир в месяц. В Москве большая часть сделок приходится на новостройки со стоимостью до 90–120 тыс. руб. за кв. м, в Подмосковье – в пределах 70–90 тыс. рублей за кв. м.».
 
Именно такое развитие событий отчасти предсказывали аналитики в разгар кризиса, сокрушаясь в отношении «замороженных» строек и общего плачевного состояния застройщиков, при высоком отложенном спросе на относительно доступное жилье со стороны населения. В целом, ряд специалистов и в текущий период соответствующим образом характеризуют сложившуюся ситуацию. По словам Василия Митько, до сих остаются замороженными или находятся в процессе долгостроя порядка 10–15% домов-новостроек. Эксперт отмечает, что уже сегодня остро чувствуется дефицит жилья в эконом-классе, которого недостаточно для удовлетворения существующего спроса. Если в целом по рынку установился паритет между спросом и предложением, то в сегменте относительно доступного жилья в новостройках Москвы спрос превышает предложение как минимум на 30–40%. Ну а высокий спрос на жилье этого сегмента традиционно провоцирует усиленный рост цен.
 
Подобная статистика и прогнозы аналитиков, действительно, могут взволновать потенциальных заемщиков, желающих заняться решением жилищной проблемы весной-летом будущего года. Однако не стоит спешить впадать в уныние: для полноты картины нужно также осведомиться, сколько объектов готовится к введению в продажу в ближайшее время, и только потом подводить итоги. Так вот, по данным Марии Литинецкой, в конце 2010 г. и в 2011 г. можно ожидать выхода на рынок значительного объема новых проектов эконом-класса. Всего во втором полугодии 2010 г. и первом полугодии 2011 г. на рынке новостроек Москвы можно ожидать выхода на рынок около 600 тыс. кв. м, что составит 9 тыс. квартир. Лидером по строительству новых домов должен стать СВАО – здесь планируется возведение 515,8 тыс. кв. м, из них коммерческими будут 443,6 тыс. кв. м, минимальный объем планируется возвести в САО – 256,6 тыс. кв. м, из них коммерческими будут 107 тыс. кв. м. Легко посчитать, что, даже если темпы продаж превысят зафиксированные в прошлых сезонах этого года 170–200 квартир в месяц, введенных в реализацию площадей будет достаточно для удовлетворения наличных потребностей потенциальных покупателей.
 
Нужно понимать также, что при сохранении нынешних темпов выхода строительной отрасли из кризиса к весне-лету будущего года, вероятнее всего, «подтянутся» к сдаче объекты, в данный период относящиеся к категории долгостроя.
Учитывая все перечисленные факторы, прогнозирование острого дефицита жилья эконом-класса в столице и области в ближайшей перспективе выглядит неправдоподобно. Следовательно, и ожидать «взрывного» роста цен на самый популярный тип квартир первичного рынка – эконом-класс – тоже не следует. По разным оценкам аналитиков, в этом сегменте он составит до конца года от 1,5–3% до максимум 7%, что вполне соответствует темпам инфляции в нашей стране и не выходит за рамки экономической нормы для показателей по сезонным всплескам интереса со стороны покупателей.